Planung

1.

Leistungsphase

Grundlagenermittlung

In einem ersten, unverbindlichen Beratungsgespräch informieren wir Sie über die Leistungen, die wir Ihnen bieten können. In diesem Gespräch werden Ihre Wünsche und Ziele besprochen und welche Fachplaner u.a. für Statik, Brandschutz usw. gegebenenfalls nötig sind.

Sollten Sie uns bereits vor einer Kaufentscheidung kontaktieren – umso besser! Hier können wir unsere Erfahrungswerte schon vorab für Sie bereitstellen.

In der Folge erhalten Sie ein Honorarangebot, welches unsere Leistungen, optimiert auf Ihre Bedürfnisse, aufzeigt. Eine unserer Stärken ist der faire Umgang mit Ihnen als Bauherr – Sie erfahren bei uns grundsätzlich im Vorfeld, was wieviel kostet. Forderungen im Nachhinein gibt es bei uns nicht.

2.

Leistungsphase

vorplanung

Sollten Sie unser geschätzter Kunde werden, geht es nun auch schon ans Eingemachte. Der Raumbedarf mit Raumgrößen und die entsprechende Gebäudegröße werden ermittelt und eine erste Kostenschätzung erstellt. Ihre Gestaltungsvorstellungen werden als Basis für erste Vorentwürfe aufgenommen.

Anhand von mehreren verschiedenen Varianten wird ein Grundriss-Favorit ermittelt. Vom Vorentwurf geht man über in den Entwurf, dieser wird weiter verfeinert und konkretisiert. Verschiedene Ansichten und Schnitte werden der Planung hinzugefügt und das Bauwerk komplett erfasst. Parallel dazu werden Punkte wie Genehmigungsfähigkeit oder Kosten stets umfassend berücksichtigt.

3.

Leistungsphase

Entwurfsplanung

Diese Phase ist sehr wichtig für das Projekt, denn hier werden die Weichen für das Endresultat gestellt – und das ist in der Regel mit vielen Änderungswünschen verbunden, welche sich jetzt noch ohne große finanzielle Auswirkungen umsetzen lassen. Die jetzige Planung ist der entscheidende Schritt in die greifbare Konkretisierung. Wir vergleichen dies gern mit der Entwicklung eines Autos: Ist die Planung eines neuen Modells zu Beginn schon schlecht, wird am Ende auch der beste Mechaniker nichts mehr erreichen – es wird immer ein schlechtes Auto bleiben.

4.

Leistungsphase

Genehmigungsplanung

Ist der Entwurf so weit, dass er zum Einholen der Baugenehmigung dienen kann, wird dieser zusammen mit allen notwendigen Formularen unterschrieben bei der zuständigen Genehmigungsbehörde eingereicht. Simultan dazu wird auch aus der Kostenschätzung eine Kostenberechnung. Die Massen und Qualitäten der einzelnen Bauteile sind nun bekannt und können daher wesentlich präziser ermittelt werden.

Mit Erreichen der Baugenehmigung sind die ersten vier Leistungsphasen des Architekten abgeschlossen. Sollten Sie also nur die Baugenehmigung benötigen, wäre hier unser Anteil an Ihrem neuen Bauwerk abgeschlossen.

Aber natürlich können Sie uns gerne auch für die weiteren fünf Leistungsphasen konsultieren:

5.

Leistungsphase

Werkplanung

In der Werkplanung wird der Planungsstand der Eingabeplanung je nach Bedarf mit den erforderlichen Angaben für die ausführenden Firmen versehen. Mauerschlitze, Angaben zu Fußbodenaufbauten, Angaben der Haustechnikplanung usw. werden in unserer Planung zentral zusammengeführt und auf Problemstellen geprüft, um diese vor der Ausführung zu beheben.

Im Vorfeld dieser Planung wird zusammen mit Ihnen ein Bauwerksbuch erstellt, in dem alle Wünsche aufgenommen werden, die in die Werkplanung einfließen können. Dabei stellt sich auch heraus, was von Bauherrenseite noch entschieden werden muss (z. B. Oberflächen, Beschläge usw.). Dieses Buch wird, wie die Werkplanung auch, auf alle erforderlichen Änderungen bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens angepasst und fortgeschrieben.

6.

Leistungsphase

Vorbereiten der Vergabe

In der 6. Leistungsphase wird die Vergabe an die Baufirmen vorbereitet. Es werden Leistungsverzeichnisse erstellt, erforderliche Massen und auch relevante Randleistungen für die Haustechnik eingearbeitet. Durch diese Vorgehensweise können gut untereinander vergleichbare Angebote eingeholt werden.

Die Leistungsbeschreibungen werden auch von uns vorab bepreist, um beurteilen zu können, ob man im Vergleich zu Kostenschätzung und -berechnung noch auf dem richtigen Weg ist.

7.

Leistungsphase

Mitwirken bei der Vergabe

All das wird anschließend in Leistungsphase 7 überführt. Sämtliche Unterlagen werden zusammengestellt und im Austausch mit Ihnen eine Firmenliste für die Beteiligung erstellt. Dann werden bei den entsprechenden Gewerken die Angebote eingeholt, von uns geprüft und über einen Preisspiegel ausgewertet. In letzterem sieht man nicht nur, welche Firma die preiswerteste ist, sondern auch, welche Positionen dieser Firma vielleicht nicht ganz vorne dabei sind. In den Bietergesprächen können diese Punkte angesprochen und auch Missverständnisse ausgeräumt werden, was sich letztendlich auch positiv auf den Preis auswirken kann. Bei der Auftragsvergabe wirken wir selbstverständlich auch mit.

Der erhaltene Kostenanschlag wird in die Kostenentwicklung im Vergleich zur Kostenschätzung, -berechnung und bepreisten Leistungsverzeichnisse aufgenommen und geprüft.

8.

Leistungsphase

Objektüberwachung

Die Zeit der Vorbereitung ist nun vorbei – die Baustelle beginnt. In der 8. Leistungsphase übernehmen wir für Sie die Bauleitung. Dazu gehören alle Leistungen, die für den reibungslosen Ablauf der Baustelle erforderlich sind. Damit jeder auf der Baustelle weiß, wann er da sein muss, werden Balkenpläne mit der Darstellung der Gewerke erstellt. Vor Ort koordinieren wir die Handwerker und überprüfen die Umsetzung mit scharfem Blick auf vereinbarte Qualitäten in Material und Ausführung. Den Ablauf halten wir in Form eines Bautagebuchs in Wort und Bild fest.

Sind die Leistungen eines Handwerkes erledigt, so nehmen wir diese zusammen mit Ihnen ab. Im dazugehörigen Protokoll werden ggf. Mängel oder auch Restleistungen festgehalten, die wir ebenfalls begleiten. Stellen die Handwerker Ihre Rechnungen, so laufen diese über unser Büro, wo Aufmaße und auch die Rechnungen an sich geprüft werden. Sind Fehler enthalten, werden diese von uns korrigiert und mit einem Freigabebeleg im Original an Sie zur Anweisung geschickt. Eventuelle Gewährleistungsrückbehalte werden selbstverständlich berücksichtigt. Über diesen Rechnungslauf können wir die finalen Kosten ebenfalls für sie abschließend feststellen. Dazu gehört auch eine Übersicht, wann Gewährleistungsfristen der einzelnen Gewerke enden – damit im Vorfeld noch überprüft werden kann, ob Mängel aufgetaucht sind, welche behoben werden müssen.

9.

Leistungsphase

Objektbetreuung und Dokumentation

In der Leistungsphase 9, Objektüberwachung und Dokumentation, werden die oben genannten Objektbegehungen vor Ablauf der Gewährleistungsfristen zusammen mit Ihnen durchgeführt. Die eventuell notwendige Mängelbeseitigung wird überwacht, die Regelung dokumentiert. Gewährleistungsrückbehalte werden frei gegeben. Bei Beanspruchung der 9. Leistungsphase begleiten wir sie also mindestens 4 Jahre über den Bauzeitraum hinaus.

„Das haben wir exzellent gemacht.“

Die hier aufgezeigten Leistungen wurden nun grob umrissen – eingehende Details schildern wir aber Ihnen sehr gerne in einem persönlichen Gespräch.

Zum Schluss verbleibt uns noch festzuhalten: Stets ist das angestrebte Resultat, gemeinsam vor dem vollendeten Bauwerk zu stehen und sagen zu können: „Das haben wir exzellent gemacht.“

1.

Leistungsphase

Grundlagenermittlung

In der ersten Leistungsphase werden vom Architekten die Grundlagen für die dann folgenden Planungen festgelegt.

Es werden:

  •  Ihre baulichen Vorstellungen abgefragt
  • Ihr finanzieller Rahmen abgesteckt
  • Das Baugrundstück besichtigt oder es wird bei der Wahl des Baugrundstücks beraten
  • Der Leistungsbedarf, auch bei der Planung, festgelegt
  • Die voraussichtlich notwendigen Fachplaner festgelegt

2.

Leistungsphase

vorplanung

In der Leistungsphase 2 werden nach den ersten Beratungsgesprächen und der Klärung des Raumprogramms die ersten Pläne skizziert.

Es werden: 

  • Verschiedene Planungsvarianten zur Ansicht ausgearbeitet
  • Beratungsgespräche zu den einzelnen Varianten geführt
  • Die Genehmigungsfähigkeit abgeklärt 
  • Eine Kostenschätzung zur ersten Kostenkontrolle (mit dem vorgegebenen finanziellen Rahmen) erstellt

3.

Leistungsphase

Entwurfsplanung

Hier wird nach eingehender Analyse der verschiedenen Varianten ein ausgewähltes Planungskonzept weiter ausgearbeitet.

Es werden:

  • Gestalt und Funktion berücksichtigt
  • technische, bauphysikalische und wirtschaftliche Anforderungen überprüft und eingearbeitet
  • Bereits vorliegende Vorgaben der anderen Fachplaner eingearbeitet
  • Die Ergebnisse in zeichnerischer Darstellung dem Bauherrn zur Verfügung gestellt
  • Bei Bedarf erste Verhandlungen mit Behörden geführt
  • Die Kosten auf Basis der Entwurfsplanung berechnet (zur Kostenkontrolle mit der Kostenschätzung)

4.

Leistungsphase

Genehmigungsplanung

In der Genehmigunsplanung werden die Unterlagen aus dem Entwurf zu den für die Baugenehmigung erforderlichen Unterlagen umgearbeitet.

Es werden:

  •  Eingabepläne gezeichnet
  • Die Bauanträge ausgefüllt
  • Die notwendigen Berechnungen (Wohnflächen, Kubatur, Geschoßflächenzahl, Grundflächenzahl usw.) erstellt
  • Bei Bedarf Verhandlungen mit den Behörden geführt

 und somit die Baugenehmigung eingeholt.

1-4

Leistungsphase

Genehmigungsplanung

Sollten sie nur Interesse an einer Baugenehmigung haben, wäre nach diesen vier ersten Leistungsphasen die Arbeit für den Architekten beendet. dies lässt sich natürlich entsprechend vereinbaren.

Werden noch weitere Leistungen beansprucht, sollen z. B. erforderliche Werkpläne angefertigt werden,  Ausschreibungen und Angebotseinholungen durchgeführt werden oder soll die Bauphase vom Architekten beaufsichtigt werden, so sind die folgenden Leistungsphasen notwendig.

5.

Leistungsphase

Ausführungsplanung

Nun wird die Umsetzung der Planungen für die Bauausführung vorbereitet.

Es werden:

  •  Ausführungspläne gezeichnet
  • Ausführungsreife Lösungen für Detailbereiche erarbeitet
  • Alle relevanten Vorgaben von Bauherr, Behörden, Gesetzen und Normen berücksichtigt
  • Die Planungen während der Ausführung fortgeschrieben

6.

Leistungsphase

Vorbereiten der Vergabe

Es werden:

  • Alle das Bauwerk betreffenden Massen und Mengen ermittelt
  • Leistungsbeschreibungen mit Leistungsmerkmalen aufgestellt
  • Leistungsbereiche anderer Fachplaner integriert und abgestimmt

7.

Leistungsphase

Mitwirken bei der Vergabe

Nun werden:

  • Alle für die Ausschreibung erforderlichen Unterlagen zusammen gestellt
  • Zusammen mit dem Bauherrn die Firmenlisten erstellt
  • Angebote eingeholt
  • Angebote geprüft und gewertet (über die Erstellung eines Preisspiegels)
  • Mit den Firmen verhandelt
  • Bei der Auftragsvergabe mitgewirkt

8.

Leistungsphase

Objektüberwachung

Nun beginnt die eigentliche Bauausführung.

Es werden:

  • Alle am Bau Beteiligten koordiniert (z.B. über Bauzeitenplan)
  • Alle am Bau Beteilgten kontrolliert in der Ausführung
  • Ein Bautagebuch geführt
  • Die Leistungen abgenommen und bei Bedarf beanstandet
  • Die Gewährleistungsabzüge geltend gemacht, in Listen aufgeführt
  • Die eingehenden Rechnungen geprüft und die Kosten festgestellt

9.

Leistungsphase

Objektbetreuung und Dokumentation

Hier wird das fertige Objekt betreut.

Es werden:

  • Vor ablauf der Verjährungsfristen Objektbegehungen durchgeführt
  • Im Falle von auftretenden Mängeln wird die Mängelbeseitigung überwacht
  • Freigabe von Sicherheitsleistungen
  • Zusammenstellung aller zeichnerischen und rechnerischen Ergebnisse